CARPE DIEM PATRIMOINE
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Gestion de patrimoine

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Spécialiste des placements immobiliers

Spécialiste en placements immobiliers, le cabinet Carpe Diem Patrimoine propose aux expatriés différents dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettent d'obtenir des réductions d'impôts et d'optimiser votre investissement immobilier. Découvrez sur cette page les conseils et astuces proposés par votre cabinet. Pour obtenir davantage d’informations, prenez contact avec un expert en patrimoine !

CARPE DIEM PATRIMOINE - Lyon 06Votre cabinet, spécialiste de la défiscalisation immobilière

Différentes solutions sont envisageables afin de profiter d'une défiscalisation immobilière. La location meublée non professionnelle, par exemple, relève au regard de l'impôt sur le revenu du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Investissement simple, il vous permet de percevoir des revenus réguliers et à forte rentabilité. C’est un outil patrimonial incontournable pour les investisseurs recherchant des revenus complémentaires défiscalisés sur le long terme (jusqu’à 40 ans avec un montage financier en crédit In fine).

 

Des solutions en investissements immobiliers

Votre cabinet expert en placement financier vous expose ici différentes solutions pour un investissement immobilier intelligent.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de loueur meublé

Le statut de loueur meublé est un statut juridique relevant, à ce titre, du droit civil. La location meublée est également un régime fiscal dérogatoire dont voici les principales caractéristiques :

  • Amortissement de l'immobilier à 100% (hors terrain), généralement sur 30 ans.
  • Amortissement du mobilier à 100% sur 5 à 10 ans.
  • Report illimité des amortissements non déduits.
  • Déduction des intérêts d'emprunt.
  • Déduction de toutes les charges d’exploitation engagées dans le cadre de l’activité de location.
  • Récupération de la TVA ayant grevé l'acquisition (20%).

À NOTER :

Les amortissements sont déductibles du résultat fiscal mais ils ne peuvent pas créer de déficit. De ce fait, lors d’une acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt et les charges d’exploitation créent déjà un déficit, lui-même imputable sur les bénéfices issus de l’activité de LMNP des dix années suivantes. Les amortissements inutilisés sont donc « stockés » pour être déduits plus tard (reportables indéfiniment).

À la fin de la période d’endettement (remboursement du crédit), les amortissements différés viendront alors s’imputer sur le résultat fiscal dès lors que ce dernier deviendra positif.

Les logements concernés sont des logements situés dans des résidences services offrant à l'acquéreur un bail commercial garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée, sans charges et frais de gestion supplémentaires.

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) : option Bouvard

La réduction d'impôt Bouvard a été prolongée pour une période allant du 01/01/2013 au 31/12/2016. Elle ne concerne que les résidents fiscaux français qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). L’investisseur devra signer un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans à un gestionnaire exploitant une résidence de service. Le taux de la réduction d'impôt est de 11 % du prix de revient du logement pour l’année 2013 (date de signature de l’acte d’acquisition).

Le prix de revient du logement s’apparente au prix d'acquisition hors taxes majorées des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, taxe de publicité foncière, droits de timbre.

La réduction d'impôt ainsi obtenue est étalée sur 9 ans. Dans le cas où l'impôt du contribuable est inférieur à la réduction d'impôt Bouvard, le solde peut en être reporté sur 6 années inclusivement.

À NOTER :

La réduction d'impôt est toutefois plafonnée. Le prix de revient du ou des logements achetés une année donnée ne pourra être retenu que dans la limite de 300 000 euros.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Les avantages de ce concept sont multiples. Il vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux indéniables mais aussi de privilèges patrimoniaux et sociaux.

Ce statut est un outil idéal pour vous constituer une retraite défiscalisée, protéger votre conjoint ou encore tout simplement réduire fortement votre imposition sur votre revenu sur une période déterminée.

Les avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel (LMP)

  • Imputation du déficit relevant du régime BIC sur le revenu global
  • Déductions des frais d'acquisition la première année
  • Amortissement de l’immobilier à 100% (hors terrain) de 20 à 30 ans
  • Amortissement du mobilier à 100% de 5 à 10 ans
  • Report illimité des amortissements non déduits
  • Déduction des intérêts d’emprunt
  • Récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition (19,6%)
  • Exonération d'impôt sur la plus-value au-delà de la 5ème année de détention
  • Possibilité d’exonération ISF

À NOTER :

Les logements concernés sont des logements situés dans des résidences services offrant à l'acquéreur un bail commercial garantissant ainsi les loyers pendant toute la durée, sans charges et frais de gestion supplémentaires.

Les obligations légales du loueur en meublé professionnel (LMP)

Réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de la location de locaux d'habitation meublés et retirer de cette activité au moins 50 % des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Être immatriculé au registre des commerces et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

La loi Pinel

Le dispositif « Duflot » a été remaniée, de ce fait à partir du 1er Septembre 2014, le dispositif sera plus communément appelé « PINEL ».

La loi PINEL s’adresse aux contribuables domiciliés en France et qui font l’acquisition d’un logement neuf ou bien en état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016. Le dispositif Duflot-PINEL permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % sur le prix de revient de son acquisition.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

Réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du montant total de l’investissement limité à 300 000 euros par an. Étalement de la réduction d’impôt sur 12 ans.

La loi PINEL entrant dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an au 1er janvier 2013, il est donc possible de cumuler l’avantage fiscal avec un autre dispositif en vigueur.

Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Duflot-PINEL via une SCI à l’IR ou bien via un investissement en indivision.

Les obligations de la loi Pinel

  • L’investisseur / propriétaire doit s’engager à louer le bien immobilier pour des périodes de 6, 9 ou 12 ans minimum. (réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%)
  • Le logement peut être loué à une personne du même foyer fiscal ou bien à un ascendant ou un descendant.
  • L’investissement PINEL doit respecter une zone géographique éligible (Zone A, A Bis, B1 suivant décret du 05 Août 2014 et Zone B2 selon agrément préfectoral).
  • Le bien doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la date officielle de l’ouverture du Chantier (VEFA) ou bien dans les 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire (dans le cas où l’investisseur fait construire lui-même le logement).
  • La location effective du bien doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison officielle du bien.
  • Le futur locataire est soumis à un plafond de ressources et les loyers sont encadrés et plafonnés.
  • Le logement doit être construit selon la norme BBC.

La loi Girardin

L'éloignement naturel des territoires d'Outre-Mer, les différences économiques et sociales et l'environnement international où la globalisation accroît la concurrence rendent les conditions de développement économique de ces départements français plus délicates à gérer.

Dans un tel contexte, l'État a mis en place depuis 1986 différentes lois d'incitation à investir en Outre-Mer.

La loi Paul a ainsi succédé à la loi Pons et, depuis le 31 juillet 2003, c'est la loi Girardin qui est en vigueur.

Les avantages fiscaux de la loi Girardin

La loi Girardin 2014 donne droit à une réduction d'impôt (ONE SHOT) comprise entre 15 % et 20% du montant de l'investissement, applicable dès l’année N+1.

Le cabinet attire l’attention des investisseurs sur le caractère risqué de ce type d’investissement.

Monuments historiques

Acquisition d'un immeuble classé Monument Historique pour l'essentiel ou inscrit à l'inventaire supplémentaire dans sa totalité. Le statut dérogatoire accordé en faveur des Monuments Historiques encourage les investisseurs à acquérir ce type de bien dans le but de le restaurer et de le louer en respectant certaines conditions. C'est un produit rare, de caractère, avec un montage extrêmement méticuleux et offrant de réelles garanties.

Le régime fiscal des Monuments Historiques n’a pas été modifié par les différentes lois de Finances. Leurs détenteurs peuvent donc continuer d’imputer, sans plafonnement, le coût de leurs travaux. C’est un des rares dispositifs qui échappe au plafonnement global des niches fiscales.

Néanmoins, des restrictions supplémentaires ont été ajoutées :

  • Création d'un nouvel engagement de conservation. En effet, la propriété de l’immeuble doit être conservée pendant 15 ans à compter de son acquisition, même si l’achat est antérieur au 1er janvier 2009. Par ailleurs, il existe quelques exceptions à cet engagement de conservation : licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de l’un des époux, donation, succession ou legs de l’immeuble (à condition que le bénéficiaire reprenne l’engagement de conservation pour la durée restant à courir).
  • Interdiction de mettre en copropriété le Monuments Historiques.
  • Imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
  • Régime Fiscal : imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. Déduction à 100 % des travaux effectués, des intérêts d'emprunts travaux et fonciers, des frais d'hypothèque, report du déficit foncier sur le revenu global sans limitation. (propriétaires bailleurs).
  • Bénéficiaires : personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, ...). Déficits pris en compte pour le plafonnement de l'ISF.
  • Durée minimale de location : obligation de louer à un tiers pendant 3 ans.
  • Subventions : Elles peuvent être accordées pour un immeuble classé, le montant de la subvention s’élève en moyenne à 35% du coût des travaux.

À NOTER :

Si vous êtes fortement imposé, notamment à une tranche au moins égale à 41 % et assujetti à l'ISF (impôt sur la fortune), le régime fiscal en faveur des Monuments Historiques vous concerne forcément.

La loi « Robien recentré »

Loi « Robien recentré » ou loi portant engagement national pour le logement (ENL), connue aussi sous le nom de dispositif Borloo, a été adoptée en 2ème lecture à l'Assemblée nationale.

Selon le ministre instigateur de cette loi, Jean-Louis Borloo, elle s'applique à compter des acquisitions réalisées au 1er septembre 2006. La loi Borloo prévoit un dispositif à deux vitesses pour l'investissement locatif à savoir :

Une modification de l'actuel dispositif Robien qualifié de « Robien recentré » et un régime dit « Borloo Populaire ».

Avantages fiscaux de la loi de « Robien recentré »

  • Amortissement Robien : 50 % du prix d'acquisition à raison de 6 % pendant 7 ans et 4 % pendant 2 ans.
  • Déduction des intérêts d’emprunt.
  • Déduction des charges et primes d'assurance.
  • Imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.

À NOTER :

Le dispositif « Robien recentré » permet un amortissement limité à 50 % du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire, il peut également louer à ses ascendants et ses descendants sans remise en cause de l'avantage fiscal.

Les obligations légales de la loi « Robien recentré »

  • Le logement doit être neuf
  • Engagement de détention du bien pendant 9 ans
  • Pas de plafond de ressources des locataires
  • Plafond de loyer :
  • Zone A = 21€65 / m²
  • Zone B1 = 15€05 / m²
  • Zone B2 = 12€31 / m²
  • Zone C = 9€02 / m²

La loi Scellier

La loi Scellier était un dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif et qui permettait de bénéficier de réductions d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 25 % de la valeur de l’investissement lors de son lancement en 2009.

Les réductions d’impôts ont été ensuite revues à la baisse lors des millésimes 2011-2012. Le dispositif Scellier a pris fin au 31/12/2012 pour être remplacé par la loi Duflot à compter du 1er janvier 2013.

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